疫情下楼市风雨飘摇？大洋彼岸的美国同行却是“另一番光景”

　　新冠肺炎疫情让人揪心，对房企来说，没有销售就没有现金流，停工意味着交付、结算等一系列流程的推迟，倘若时间拖得很长，对诸多房企将是一个大考验。

　　2月16日，恒大集团重磅宣布：将于2月18日启动恒大历史上力度最猛的一次楼盘优惠活动――全国在售楼盘75折售卖。

　　巨大的折扣力度，在一定程度上也反映了国内楼市目前面临的“凌冽寒风”！

　　不过，在大洋彼岸的美国，疫情影响下了的房地产市场如今却是“另一番光景”。

　　据外媒报道，随着COVID-19（新冠肺炎）的传播，经济学家正在削减对2020年全球经济成长的乐观预期。但是，在焦虑之中，美国有个亮点可能免受病毒影响――那就是该国的房地产市场。

　　分析人士说，房产市场不仅本质上是本土市场，异常廉价的借贷成本、多年被压抑的需求，以及总是能有效生产入门级房地产的住宅建筑产业，也为其提供支撑。

　　住房经纪公司Redfin（RDFN-US） CEO Glenn Kelman表示，年复一年，在经历过希腊债务危机之后，我曾认为购屋者可能会受到此类（疫情）新闻的惊吓，但他们并未去理会。在过去几年中，所有预测利率走高并担忧衰退的人全都押错了宝。美国经济一直保持强劲成长。

　　美国房地产市场的需求到底有多猛烈？

　　Kelman在该公司第一季财报电话会议中说，竞购房产已进入白热化。焦虑的买家越来越早推动“春天销售季”。

　　本周的一些楼市数据也反映了这一点――周三公布的数据显示，美国1月新宅开工保持强劲，建筑许可升至2007年以来最高水平，因抵押贷款利率持低和劳动力市场强劲，继续推动购房需求。

　　尽管新建住宅开工下滑3.6%，折合年率降至157万套，仍是第二快的扩张速度，且优于预估中值。而前一个月上修为163万套。建筑许可增长9.2%，至155万套，是2007年3月以来最高水平。

　　彭博社指出，尽管1月建设速度放缓，但数据表明在商业投资疲软的情况下，房地产市场仍然是美国经济的一个亮点。结合不断增加的建筑许可，当前和计划中的开工项目应有助于减轻住房供应压力。温和天气可能对12月和1月数据产生了一定影响，较高的气温支撑了通常施工放缓的几个月的建筑活动。

　　值得关注的是，全美房地产经纪人协会（NAR）还将在周五发布1月成屋销售数据，二手房约占整体房市的90%。

　　Kelman并不是唯一一位预期今年美国住房市场大有可为的观察家。穆迪分析（Moodys Analytics）首席经济学家Mark Zandi说，该产业将是整个美国经济的推力来源。

　　他认为，住房产业的基本在于融资成本。他说，如果30年期固定房贷利率维持在4%以下，市场应该会非常稳定。如果利率低至3.5%，增长将非常惊人。但若超过4%，市场动能将消失。Zandi说，10年期美债收益率近一周维持在1.60%，这是房贷市场的最佳水平。

　　Kelman则指出，与其他外来事件可能暂时使市场感到意外并控制收益率一样，新冠肺炎的爆发可能会产生意想不到的后果，也就是降低借贷成本。

　　Zandi表示，“新冠疫情反讽地提振了住房市场。”他说，随着全球投资人涌入美国，利率一直在降低；而这并未损害我们的经济，让我们失去工作。他也强调，目前要谈疫情的实质影响还为时过早，但正如Kelman所说，房市不会损失一毛钱：“远处有乌云吗？并没有。但是会下雨吗？迟早会的。”

　　就目前而言，美国人对金融市场的焦虑情绪可说是几乎踪影全无。密西根大学消费者信心指数超出预期，达到近15年高点，但只有7%的受访者提到新冠病毒。

　　就像Kelman所说的，购房的决定目前对宏观经济最敏感。美国人可以延后购买服装或不去餐馆用餐，但是一旦买房，就是30年的承诺；因此他们仍然到处看房。

　　建筑商也可能最终会开始为经济成长做出实质贡献：Zandi认为这可能是10年来第一次分析师低估了住宅建设的步伐，而非高估。他指出，虽然花了一点时间，但建筑商终于想出了如何在较低的屋价上降低营建成本的方法。