地产股上演大反击！稳楼市政策密集出台 行业有序复工

　　2月26日，地产股迎来久违大涨。截至收盘，中信房地产指数涨幅达2.17%。

　　图片来源：Wind资讯

　　房地产股中，香江控股(行情600162,诊股)、上实发展(行情600748,诊股)和合肥城建(行情002208,诊股)涨停，海航创新(行情600555,诊股)逼近涨停，行业龙头万科A(行情000002,诊股)涨2.66%，保利地产(行情600048,诊股)涨4.78%。中信房地产指数133只成分股有近百只上涨。

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　　与房地产相关的基建、建材和银行股也有不错表现。

　　资金流入方面，万科A、保利地产、中国建筑(行情601668,诊股)居前，万科A主力净流入达4.67亿元。

　　多位市场人士对中证君表示，因城施策框架下，预计还会有更多地区出台房地产政策，加之现阶段科技股估值已经很高，部分资金会调仓，地产股估值很低，同时也能承载增量的规模资金，未来仍有上涨空间，但预计不会持续大规模暴涨。

　　信贷政策总体稳定

　　“绍兴有这么大的影响力？”中证君一位绍兴朋友充满疑问。一大清早，他就接到了不少朋友关于绍兴房贷政策的问询。

　　2月25日深夜，有自媒体报道，浙江绍兴工行将首套房贷降低到两成，二套房贷降低到三成，并有望全国推行。这条报道在多个大群被转发，传播力度很大。

　　中证君致电工行绍兴分行，相关人士表示，目前仍执行现有政策。

　　工行绍兴分行相关负责人称，近期该行个人住房信贷政策没有调整和改变，该行坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持居民合理住房贷款需求，维护房地产市场平稳健康发展。

　　一般来说，同城银行房贷政策大体接近。一位农行绍兴分行人士表示，目前农行在绍兴二套房执行首付不低于5成的政策，近期没有变动。

　　近期，来自银行层面关于房地产信贷的表态引人关注。

　　2月24日晚间，有报道称，浙商银行(行情601916,诊股)近日下发调整个人贷款通知，对非“限购”城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%）。中证君从接近浙商银行处人士了解到，该通知基本属实。

　　需要明确的一点是，根据人民银行、银保监会的政策，在不限购的地区，金融机构存在一定的调整空间。

　　中国人民银行、原银监会2016年2月发布的调整个人住房贷款政策有关问题的通知中指出，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。绍兴市目前为非限购城市。

　　图片来源：原银监会网站

　　针对近期房地产信贷政策的关注点，2月25日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，“目前，房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步监测，动态掌握。”

　　但肖远企同时表示，房地产金融政策也是遵循“一城一策”的原则，各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。

　　地方政策频发

　　目前“因城施策”、”稳地价、稳房价、稳预期”是房地产调控的主要框架和政策目标。因此，地方政府仍是制定区域房地产政策的主体。

　　中证君不完全统计，目前已经有超过20个省、地、市发布房地产相关政策。

　　有分析指出，涉及房地产领域的政策内容在不断发生变化，2月14日可视为一个分界线。之前，各地出台的政策多以适当调整土地政策为主，着力于降低房企资金压力。2月14日之后，部分省市开始出台促进房地产市场健康发展的若干政策，其中包括加大对房地产企业的资金支持力度，对购房人予以契税补贴，降低公积金贷款首付、缩短申请预售许可周期等。这些政策的目标更着眼于稳定市场需求，避免市场热度由于疫情出现急速降温。

　　2月26日，东莞市住房公积金管理中心网站发布关于实施《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知（简称《贷款办法》）。《贷款办法》将于2020年3月1日起实施。这是大湾区今年以来首个较为重要的房地产调控政策。

　　图片来源：东莞市住房公积金管理中心网站

　　《贷款办法》主要变化包括：

　　已购房屋的商贷，可申请将部分或全部转为公积金贷款，不再要求必须转为纯公积金贷款；

　　将公积金最长贷款年限统一规定为30年，原来只有购买首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房（含商转公）方可申请最长贷款30年；

　　凡符合购买装配式住宅、本市认定的特色人才或申请贷款时往前推算连续满5年（累计汇缴满60个月）未提取公积金任一情形，可贷额度可在计算公式计算额度的基础上最高上浮20%，但不得超过首套房120万元和二套房80万元的最高额度。

　　行业环境继续回暖

　　2月4日以来，房地产板块涨幅已接近15%。

　　目前主要研究机构的对地产板块的观点比较一致，即政策边际改善预期较强，将对销售产生修复作用。

　　华创证券认为，从近期的高规格会议表态来看，财政政策与货币政策将趋于更加积极，逆周期调控政策力度将进一步加大，而房地产作为经济压舱石的作用进一步提升，预计在“房住不炒”的大原则下房地产政策也将进一步边际改善。

　　银河证券认为，近期部分地区出台多项支持房企的行政审批和融资政策及土地市场政策。预计后市政策预期中性偏正向，而地方政府的政策将更加积极。当前背景下，头部企业具有安全边际且内生性增长力更强，有望获得更好的表现。

　　今日港股内房股出现普涨。野村证券认为，随着政策环境变得更加有利，对内地房地产板块保持乐观看法。供应方面的政策持续宽松，包括较低的利率、较高的信贷额度、土地投资及售前监管宽松等。